您现在的位置是:首页 > 新葡京国产在线

新葡京国产在线

2020-06-06新葡京国产在线48020人已围观

简介新葡京国产在线为大家推荐国内最佳的海岛娱乐场,包含真人娱乐、体育投注、老虎机、 最专业的百家乐开户资讯等相关的站点

新葡京国产在线每天定时更新玩家消费信息,并且根据排名反水,优惠多多,欢迎加入。商业楼宇市场,无论是供应、销售都相当畅旺,中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮,新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成,高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼,香港商业区的面貌焕然一新。这时期,大批商业楼宇建成,以写字楼为例,1976年,香港写字楼落成面积仅217万方尺,但到1981年新建成面积已增加到338万方尺,1982年更增加到396万方尺,接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升,以甲级写字楼为例,1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元,但到1981年已上升到21元,7年间升幅达2.5倍。其中,中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初,地产炒风蔓延到商厦,大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖,一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次,售价从7.15亿元上升到16.8亿元,炒风之盛,令人咋舌!〔8〕 吴文心著: 《香港会137年沧桑史》,载《香港掌故(第七集)》,广角镜出版社1984年版,第61页。60年代后期以来,香港市区的商住土地日渐短缺,地价节节跃升,建筑楼宇的土地成本日益昂贵。地产发展商为“地尽其用”,纷纷向高空发展,在繁荣商业区内策动大规模的商厦重建、兴建计划,大批摩天贵重商厦相继落成。

大昌地产在上市初期,在投资者心目中的地位颇高,主席陈德泰更被称为“地产强人”。不过,大昌较少独立自主地发展地产,也缺乏魄力独力承担大型发展项目。上市不久,大昌就依附英资财团,协助其地产发展。当时,陈德泰与英资和记洋行的祁德尊关系密切,大昌与和记属下的黄埔船坞合组都城地产,以大昌的资金及由建筑到销售的系统,去发展黄埔船坞在红磡、大角咀及香港仔三座船坞的土地。但后来和记集团陷入财政危机,控制权被汇丰银行所夺,汇丰派“公司医生”韦理入主整顿,安排和记与黄埔合并,形势发生变化。韦理认为香港地产市道蓬勃,毋须与大昌分享,因而推翻双方往日的许多口头合约,导致双方关系破裂对簿公堂,后来庭外和解。1979年,大昌地产以3.1亿元向和记黄埔购回都城其余55%股权,同时以1.1亿元价格将中区和记大厦25%业权售回和记黄埔,双方合作由此终止。(3) 利率持续回落。香港银行利率和物业按揭利率在经历了80年代初期的高峰之后持续回落,1985年以后已降至10厘以下。1987年10月股灾后,香港银行公会曾5次减息,令最优惠利率从8厘半减至5.25厘。楼宇按揭利率也一度低至6厘半,而楼宇按揭还款期又延长到20年。期间,银行竞争激烈,放宽了楼宇按揭的条件,这为置业人士和地产炒家提供了良好的融资环境。从需求看,90年代以来香港人口增加速度远远超过港府原来的估计,截至1996年中,香港人口总数已达631万,按照港府1992年时的估计,这将是2006年以后才达到的数字。由于人口的急增,香港的住户数目从1991年的1582000增加到1996年的1856000,其中约78%的增幅是基于13%的人口增长,主要源于中国内地的合法移民和海外劳工的涌入,以及较早期移民海外人士的回流。此外,住户的平均人数也趋下降,从1991年的平均每户3.4人下降到1996年的3.3人(见表5.8),这也加速了住户数目的增加。这一时期,新落成住宅供应量明显未能追上新增住户数目。据统计,1991年至1996年期间,新落成住宅单位共163164个,而新增住户数目则达273176户,前者只及后者的6成。90年代中期,港府发现住宅楼宇供应严重短缺之后并未能即时采取有效措施,致使楼宇供求出现严重失衡状况。新葡京国产在线几乎就在置地大规模重建商厦的同时,新兴地产发展商亦不甘后人,相继在中区掀起投资热潮。其中,最瞩目的是李嘉诚旗下的长江实业。1977年,长江实业以逾3亿元标价与地铁公司达成协议,夺得中区旧邮政总局及金钟地段上盖物业发展权,建成楼高28层的环球大厦和两幢楼高32层和33层的海富中心。这一时期,新兴地产商在中区、金钟一带重建的商厦,荦荦大者计有华人行、中建大厦、环球大厦、新世界大厦、欧陆贸易中心、海富中心、统一中心、励精大厦、鳄鱼恤大厦、永恒商业中心、冯氏大厦以及威亨大厦等等。

新葡京国产在线这一时期,分层工业大厦在兴建、租售方面亦相当畅旺,这是香港工业化的结果。据统计,从1970年到1973年的4年间,新建成的分层工业大厦平均每年达600万方尺,租售出去的面积亦达平均每年555万方尺,这个数字是60年代后6年平均每年租售266万方尺的1倍。不过,由于供应超过需求,租售价格升幅远不如其他楼宇,空置量亦从1970年的190万方尺增加到1973年的224万方尺。香港会展中心占地33.5万方尺,包括作为底层基座的7层高具国际先进水平的会展中心,以及设于基座之上的两幢高级酒店、一幢写字楼,以及一幢酒店式豪华住宅大厦,总楼面面积440万方尺,规模比3幢交易广场合起来还大一倍,或相当于近6幢汇丰银行大厦,堪称香港最巨大的建筑物。香港会展中心从1985年初动工,到1988年11月完成,历时3年9个月。1989年11月,英国王储查尔斯携夫人戴安娜王妃访港,为香港国际会议展览中心揭幕。香港会展中心是80年代香港最具代表性的五大建筑之一(其余分别是汇丰银行大厦、中国银行大厦、交易广场及奔达中心),它与尖东的新世界中心隔海相望,不但为维多利亚海港增添瑰丽的色彩,而且成为新世界屹立在香港地产界的标志和象征。恒基主席李兆基认为,由于香港人口增长迅速,而且随着经济的蓬勃发展,市民收入增加,置业观念日浓,但土地供应有限,小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期,恒基兆业的地盘多集中在市区,主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅,销售对象是广大受薪阶层,由于住宅和工作地点距离不远,加上交通方便,因而深受置业者的欢迎。

(1) 香港前途明朗化。中英签订《联合声明》以后,香港政治前途明朗化,这一时期,中国对外开放扩大,香港作为亚太区国际金融贸易中心,以及国际资本进军内地市场的桥头堡地位进一步加强,刺激外商来香港投资或设办事处,增加了对高级写字楼和住宅的需求。这一时期,港府在卖地方面亦屡创佳绩。1996年3月,新地、恒基合组财团,以47.25亿元夺得红磡湾填海区内地段一幅非工业用地。1997年3月,信和置业联同大股东黄氏家族,以118.2亿元的高价夺得柴湾小西湾一幅非工业用地,创下香港官地拍卖史最高金额纪录。其后,面临撤退的港英政府再分别以55亿和60.6亿元的价格,售出赤柱黄麻道和九龙环海街两幅土地。格林懵了!勇士再伤一巨头!湖人下一目标出现新葡京国产在线1969年12月“远东会”的创办,打破了英资对香港证券市场的长期垄断,开创了香港证券业的新纪元。其后,香港证券市场形成了四会并存的局面,各证券交易所面对激烈的同业竞争,均不同程度地降低对公司上市的标准和要求,这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。

为配合增加土地供应,特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上,繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料,现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月,已经比1994年前的72个月加快速度。(见表6.3)董建华在施政报告中提出,要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨,缩短公屋建设所需时间,其中,房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月,而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。利园酒店的重建计划亦于1993年展开。利园酒店在70年代曾有过辉煌历史,当时它是香港少数由华人管理的豪华酒店,每年香港小姐选美例必在利舞台举行,然后在利园酒店彩虹馆设宴招待佳丽和嘉宾,利舞台和利园酒店一时衣香鬓影、艳光四射,成为传媒焦点。然而,利园酒店亦未能阻挡历史潮流而风流云散。1993年,希慎展开利园酒店重建计划,以配股形式集资12.9亿元,由大股东利氏家族行使认股证再集资16亿元,以24.5亿元向利家购入利园酒店物业,该项重建计划总投资42亿元,计划发展成金钟太古广场式大型综合物业,总楼面面积达90万方尺。利园重建计划于1997年完成。这一役,恒隆为首财团不仅“如入宝山空手回”,还平白损失了4亿元订金,所遭受的打击不轻。1984年12月,中英签订联合声明,香港地产市道开始走出谷底,港府趁势再将金钟二段推出竞投,结果被信和为首财团夺得,发展为财经广场,即后来的奔达中心,赚取丰厚利润。是役,恒隆对地产循环的戒心大大增加,投资策略转趋保守,其与长实、新地、恒地等地产公司的距离亦日渐拉远。这一役,恒隆为首财团不仅“如入宝山空手回”,还平白损失了4亿元订金,所遭受的打击不轻。1984年12月,中英签订联合声明,香港地产市道开始走出谷底,港府趁势再将金钟二段推出竞投,结果被信和为首财团夺得,发展为财经广场,即后来的奔达中心,赚取丰厚利润。是役,恒隆对地产循环的戒心大大增加,投资策略转趋保守,其与长实、新地、恒地等地产公司的距离亦日渐拉远。

然而,连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元,而盈利增长则大幅放缓,截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元,比上年度减少近10%,主要原因是所收购的项目,大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期,新世界发展逐渐陷入低潮,其股价亦被抛离大市。这次升浪,基本上是以住宅楼宇为主力,带动写字楼和商场店铺市场上升。香港写字楼租金在1989年初达到顶峰后因供应量大增而回落,1990年至1992年一直处于低潮。这令发展商对兴建写字楼的兴趣大减,甚至将部分商住地盘改建住宅大厦。1992年底,写字楼的空置率再次降到低点,租金蓄势待发。1993年,写字楼市场交投畅旺,无论是租金、售价均大幅攀升,中区和湾仔甲级写字楼的租金在短短一年间升幅分别达4成及3成,1994年初,中区交易广场每月每方尺租金已升至90元,直逼全球冠军东京。写字楼售价亦迭创新高,1993年12月,中区大道中九号优质物业19楼就创出每方尺售价1.37万元的天价。90年代中期,香港政府统计处曾对地产活动作过系统的调查统计,根据它的定义,地产业包括:(1)拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位,在统计期间相关的建造工程正积极展开,其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划,但纯粹或主要供应本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司,则不包括在内;(2)雇用两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。〔8〕到1994年底置地撤离香港股市时,置地拥有的中区黄金地段甲级商厦仅剩7幢,包括历山大厦,交易广场一、二、三座及平台、富临阁、香港会大厦、怡和大厦、置地广场(告罗士打大厦、大堂及公爵大厦)、太子大厦及太古大厦,可供出租楼面面积486.2万方尺。该年底,置地市值406.7亿元,已落后于新鸿基地产、长江实业、恒基地产、九龙仓而排第五位。

地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。70年代后期,新地的业务开始从地产发展扩展到地产投资。1977年,新地先后在港岛湾仔海旁和九龙尖沙咀东部购入地皮,兴建新鸿基中心和帝苑酒店。新鸿基中心楼高53层,楼面面积达86万方尺,大厦全部镶嵌茶色玻璃幕墙,外形巍峨壮观,富有现代化气息,与置地的康乐大厦遥遥相对,在设计上则比康乐大厦高出1尺,微妙地反映新地超越置地的意图。新鸿基中心落成后,即成为公司的总部所在地和“招牌大厦”。1980年底,新地以市值70.2亿元跻身香港十大上市公司之列,成为香港著名的大型地产集团之一。新葡京国产在线老牌的地产公司中,遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月,香港股市在创历史高峰后即急促下跌,香港经济转趋不景气,嘉年地产遂将发展的重点转向海外,发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜,1973年石油危机爆发后,世界经济衰退,马来西亚的橡胶、大米出口大减,首邦市的销售差强人意,发展计划缓慢,导致嘉年地产盈利连年下跌,1977年度仅录得440万元,而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地,待嘉年地产回师香港时,强弱已悬殊分明。

Tags:华民慈善基金会 新葡京注册送35 国际红十字会